资本市场该如何应对旅游地产的崛起

房讯 2018-03-08 08:45:00
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旅游地产基金作为房地产股权投资基金重要的一个分支,其投资的主体主要是旅游业。近年来,在商业和住宅地产不断严格管控的环境下,以其土地成本较低廉、开发形式多样化以及市场需求旺盛等属性。

旅游地产基金作为房地产股权投资基金重要的一个分支,其投资的主体主要是旅游业。近年来,在商业和住宅地产不断严格管控的环境下,以其土地成本较低廉、开发形式多样化以及市场需求旺盛等属性,备受市场资金的青睐。

旅游地产基金从字面上是“旅游+地产+基金”,期望通过市场化融资平台引导社会资金流向,筹集发展资金,促进旅游基础设施和旅游景区的开发建设。通过三者的相辅相成,最终助推旅游产业的结构升级以及挖掘和培育优质旅游上市资源等。在我国《“十三五”旅游业发展规划》的推动下,预计到2020年,国内旅游投资总额将达2万亿元。所以,未来的5至10年,旅游地产必将成为私募基金的重要投资领域。

旅游地产相结合,发挥1+1>2效应

中国的文化旅游的市场可谓非常庞大。浙江省旅游集团总经理助理刘文波曾表示:“当国内人均GDP超过8000美元的时候就到了休闲度假的阶段,国内不缺市场。”根据公开数据显示,截止2017年年底,中国人均GDP已达到了9481美元。同时,伴随着在国民消费结构升级,旅游度假更趋向于刚需化、轻奢化,走马观花式的游览也逐渐被摒弃,深度体验成为了国人出游的新选择。

然而,深度体验式的旅游一定离不开居住与生活。在多元化的旅游形式中,不管是主题公园、海边度假村、名胜景区等等,将旅游目的地将转变成一个“情境”,建造与景区相呼应的酒店、住宅及生活配套设施,使游客可以在吃住行游购娱等各方面体验到“浸没式”的互动和参与,并享受到梦寐以求的高品质、高端化生活方式,都会延长目标客户的驻留时间并有效地提升收益,这部分收益不仅是后期运营带来的收益,还包括房地产开发带来的物业升值,最终与景区形成有效的良性循环与互动。熟为人知的迪士尼旅游度假区便是我们可见的优秀案例。

传统的旅游产业(如游乐场、景点)开发因资金需求大、运营周期长致使投资收益期通常超过15年,但持续回报时间最多可达50年以上;相比而言,传统地产项目2-3年便收回投资,可持续回报时间很有限。因此,我们不难发现,“旅游+地产”的组合可以产生“1+1>2”效应,事实情况是,旅游地产投资(如景点+景观住宅+度假酒店)约5~8年就可以收回大部分投资。同时,旅游地产项目可借助自然景观形成亮点、聚集人气,促使地产项目价值的提升;而地产项目有效地填补了景点持续开发的资金需求,两者结合产生的商业效益、经济效益以及社会效益都能有效地推动当地市政建设与经济发展。

创新产业叠加,小镇走出特色困境

近两年来的旅游地产,不得不提的就是在政策红利推动下遍地开花的“特色小镇”。为了推动城镇化的发展,特色小镇可谓是开辟了一条新思路,通过基础建设结合当地人文,从旅游的角度切入,鼓励资本的流入,从而实现乡镇的发展与人民生活水平的提升。

看似美好的特色小镇,发展至今不乏千篇一律的小桥流水人家,特色沦为了换汤不换药。从私募基金的角度看来,目前的特色小镇仍是一种投资量巨大,投资时间长,且短时间不宜见效的大型投资品,因此大同小异的背后,更多的案例错失了政策带来良性推动。

如何寻找“特色”,也许不仅要深挖历史,更要善于叠加新概念。作为中国金融圈内无人不知的杭州玉皇山南基金小镇,就是最好的案例。这座被称为中国的“格林尼治基金小镇”,位于杭州市上城区玉皇山南,地处西湖世界文化遗产保护带的南端, 2015年首批被列入浙江省特色小镇创建名单。优渥的自然和历史资源并没有让小镇陷于人文景观的过度开发中,而是根据自身原有产业园的属性进行深度转变,运用“微城市”的理念迅速打造包括商务办公、酒店住宅、停车场、超商食堂等工作生活配套服务设施,提升入驻企业的体验感。此外,基金小镇还引进由省金融业发展促进会组建和管理的“浙江省金融家俱乐部”、创办成立“浙江金融博物馆”、成立对冲基金研究院等,形成行业聚集效应,将小镇打造成为集金融、文化和旅游三大功能为一体的特色小镇。截止2016年底,玉皇山南基金小镇入驻企业超1000家,管理资产规模超5900亿元,成功打造了全国影响力的私募基金发展样本区域和示范中心。

遵循目前成功的特色小镇案例,我们不难发现,创新就是特色小镇走出“特色”困境的不二选择,通过基础的人文历史叠加电商、物流、双创、医疗、智能等新兴概念,快速做到配套设施的规划以及产业标杆的入驻,特色小镇才能真正的获得资本的聚焦与青睐。

旅游概念之下,优质资产仍是核心

政策导向与市场热点向来是私募股权基金驱动资金流向的重要风向标之一。随着对国内旅游产业的推进,政策不断鼓励民间资本参与其中,从而加速推动旅游产业落地,同时也满足开发商、投资者、金融机构以及当地政府等相应的诉求。

但从上文所提的特色小镇的发展的轨迹来看,一旦新事物有热钱流入,则无可避免的产生跑马圈地以及大量的同质化的现象,长久便形成行业泡沫,这无疑将成为潜在风险的诱因。所以回归本源,旅游地产基金的服务对象还是旅游业,而且其核心依旧是优质的资产。

那针对旅游地产前期投入的成本高,开发周期也较长的情况,如何甄选优质的旅游资产?笔者建议从三个维度进行考量:首先是自然和人文资源。旅游地产对自然和人文资源有着强依赖性,高品质且区域内无法复制的资产是降低项目风险的首要保障;其次是市场需求。在前期项目尽调过程中,针对于资产所辐射的区域识别市场潜在需求,并做出分析,充分研判项目整体的需求定位;最后是项目整体规划。基于市场定位和资源优势,包括产品业态、空间布局、盈利模式、退出模式等整体规划的可实施度进行全面地分析,尽可能得使项目风险可控。

瑞威资本便是秉承着多维度的考量以及自身在“地产+”发展战略上的不断创新实践。近期,瑞威资本并购了位于浙江省嵊泗列岛的海语君悦旅游地产项目。嵊泗列岛在自然资源上得天独厚,拥有距离江浙沪最近的蓝色海岸,而且该项目作为全岛唯一70年产权的小户型海景公寓,更是形成了无法复制的优势。瑞威资本也将通过整合业内优质的上下游资源、针对项目进行全面的管控与规划,并有效融入酒店公寓、观景购物、特色体验等配套生活设施,将海语君悦旅游地产项目打造成为嵊泗列岛高品质旅游地产新标杆。

视线回到去年五月的中国旅游投融资促进大会上,国家旅游局局长李金早曾明确指出,“未来旅游投资政策红利将持续释放、旅游投资空间与领域不断扩张”。这对于金融资本市场无疑又是一记重大利好。但“十里不同风、百里不同俗”,每个旅游资源都有自己的性质与标签,旅游地产能够借鉴但成功无法复制,而私募股权基金作为旅游业发展的重要融资动力之一,只有根据优质资产的资源属性、地域属性、人文属性等实际情况,有针对性地进行资本化运作和长期的运营规划,才能真正促使旅游投资基金在我国旅游业优化提升过程中发挥更大的作用。

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